工場や倉庫を探していると「用途地域」という言葉を目にすることが多くあります。用途地域とは各エリアごとに定められており、街づくりのための都市計画において土地の使い方が定められている地域のことをいいます。そのため、倉庫を借りる際や土地を購入して倉庫を建設したいと考えている方にとって、用途地域は必ず理解しておきたい内容です。今回は、用途地域について、混同しやすい市街化調整区域との違いなどに触れながらご紹介していきます。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画において国土交通省が土地の使い方を定めている地域のことを指します。用途地域が定められている理由は、用途や目的が異なる建物が様々な場所に混在してしまうことを防ぐためです。
ルールが定められていなければ、例えば住宅街に工場が建ってしまったりパチンコ店などの娯楽施設が建ってしまったりするかもしれません。そうなれば、住民は住みにくくなり、事業者は事業を運営しにくくなります。そこで、そのようなことが起こらないように、住宅を建てるエリア、商業施設を建てるエリア、工場などを建てるエリアというように建てられる建物の種類や規模などが定められているのです。
用途地域によって定められている具体的な内容としては以下があります。
- 営業規制
- 建物の種類
- 建ぺい率
- 容積率
- 建物の高さ
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 日影規制
このように用途地域では、建物の種類、建物の高さ、敷地面積に対する建築の面積、日当たりといったルールがそれぞれ定められているのです。
用途地域の種類
用途地域は、「住宅系」「商業系」「工業系」の3つの区分に分かれています。
その中でさらに13種類に分けられます。
住宅系
住宅系の用途地域は、人が住むための良好な環境を確保するための地域です。住宅系の中でさらに8つの地域に分類されています。それぞれ以下のように定められています。
●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。
低層住宅のほかには、小規模な店舗、事務所兼住宅、小中学校なども建てられる地域です。
●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。
こちらも低層住宅のほかには、小中学校などが建てられます。また150㎡以下の一定の店舗も建てられます。
●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。
中高層住宅のほかには、病院、大学、500㎡以下の一定の店舗などが建てられます。
●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。
中高層住宅のほかには、第一種中高層住居専用地域と同様に病院、大学、また1,500㎡以下の一定の店舗・事務所などが建てられます。
●第一種住居地域
住居環境を保護するための地域です。
住宅のほかには、3,000㎡以下の店舗・事務所、ホテルなどが建てられます。
●第二種住居地域
主に住居環境を保護するための地域です。
住宅のほかには、店舗、事務所、カラオケボックス、ホテルなどが建てられます。
●準住居地域
道路の沿道で自動車関連施設などの立地と調和した住居環境を守るための地域です。
住宅のほかには、店舗、事務所、ホテル、カラオケボックス、環境への影響が小さい小規模工場、条件はありますが車庫・倉庫などが建てられます。
●田園住居地域
農業の利便増進、また農業と調和した低層住宅における環境を守るための地域です。
住宅のほかには、小規模な店舗、小中学校、農産物の直売所などが建てられます。
商業系
商業系は、店舗や事務所、商業施設の建設といった商業の利便性を高める地域です。
分類は2つに分かれています。
●近隣商業地域
近隣の住民が生活に必要な日用品の買い物をするための地域です。
店舗、事務所、商業施設、ホテル、映画館などに加え、小規模の工場などが建てられます。
●商業地域
商業などの業務の利便性を向上させるための地域です。
近隣商業地域よりも緩和され、百貨店、銀行、映画館、飲食店などほぼ全ての商業施設が建てられます。また住宅、小規模な工場も建てられます。
工業系
工業系は、工業の利便性を高めるための地域で、工場や倉庫が建てられます。
●準工業地域
軽工業の工場やサービス施設などが建てられる地域です。
具体的には環境悪化をもたらすおそれ・危険性がない工場、そのほか住宅、店舗、病院、ホテルなどが建てられます。
●工業地域
主に工業の利便性を高めるための地域です。
工業地域はどんな工場でも建てられます。また工場のほかには住宅、店舗も建てることができます。ただし、学校、病院、ホテル、映画館などの建築は禁止されています。
●工業専用地域
工業の利便性を高めるための地域です。
工場は、どんな工場でも建てられますが、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどの建築は禁止されています。
用途地域と市街化区域、調整区域はどのような違いがあるのか？
用途地域について調べていると、市街化区域、市街化調整区域という言葉を目にするかと思います。混同しやすい言葉ですので、それぞれどのような違いがあるのかご紹介します。
市街化区域は、すでに市街地となっている区域及びおおむね10年以内に市街化を図る区域のことをいいます。街になっているまたはこれから街を作っていくエリアであるため、市街化区域には、用途地域が定められています。
一方で、市街化調整区域は、市街化することを抑制する区域のことをいいます。街を作る予定がないというと放置される区域なのかとイメージするかもしれませんが、市街化調整区域は農地や森林を守っていくための区域です。したがって、原則として市街化調整区域には建物を建てることはできません。ただし、原則としてなので、許可を得た場合などは市街化調整区域の中でも建築できる場合もあります。
用途地域の中で工場・倉庫に向いているのは？
ここまで用途地域についてご紹介してきましたが、用途地域の中で工場・倉庫に向いているのはどの地域なのでしょうか。
特に工場・倉庫に向いているのは3つの用途地域
工場・倉庫の建築、営業に適しているのは以下の3つの地域です。
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
これらの地域は先ほどご紹介した「工業系」にあたる地域で、いずれも工業の利便を増進することを目的として定められている地域です。準工業地域は環境悪化をもたらす恐れがない工場、工業地域と工業用地域はどんな工場でも建てられます。
これら3つの地域以外でも小規模な工場などを建てられるエリアもありますが、様々な制限があるためある程度の規模の工場・倉庫の場合には上記3つの地域が良いといえます。また制限がある地域で工場・倉庫を建築・営業できたとしても、騒音やトラックの往来などによって後々トラブルに発展する可能性も考えられます。様々なリスクを軽減したうえで工場・倉庫を営業していくには、準工業地域、工業地域、工業専用地域が向いているといえるでしょう。
倉庫には2種類ある
工場・倉庫に向いているのは上記3つの地域であることには変わりありませんが、倉庫には2つの種類がありそれぞれで建築できる地域が異なるためこちらについてもご紹介します。
倉庫には、「営業倉庫」と「自家用倉庫」の2種類があります。
営業倉庫は、倉庫業法という法律に則って、いくつかの厳しい基準を満たしたうえで国土交通大臣の許可を受けている倉庫のことです。営業倉庫では、荷物の保管・管理を倉庫業者に依頼することができます。
一方、自家用倉庫とは、倉庫の借主や倉庫の所有者が荷物の保管・管理を行います。賃貸で倉庫を借りた場合には、荷物の保管・管理は自社で行うことになります。また自家用倉庫は企業の敷地内に併設され、企業が自社製品を保管・管理しているケースもあります。
このように、営業倉庫は運営するために国土交通大臣の許可を受けており他社の荷物を保管・管理してくれる倉庫、自家用倉庫は自社で荷物の保管・管理をする倉庫、といった違いがあります。
そのうえで、営業倉庫を建築できる用途地域と自家用倉庫を建築できる用途地域は以下のように分かれています。
＜＜営業倉庫が建築できる用途地域＞＞
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業用地域
＜＜自家用倉庫が建築できる用途地域＞＞
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業用地域
なお条件つきではありますが、以下の用途地域でも建築ができます。
・第二種中高層住居専用地域・・・2階以下であることかつ1,500㎡以下
・第一種住居地域・・・3,000㎡以下
・田園住居地域・・・農産物・農業の生産資材の貯蔵を目的としていること
用途地域の調べ方
用途地域は、各自治体のホームページで公開されているため、「住んでいる地域や工場・倉庫の営業を検討している地域名＋用途地域」などと検索すると調べることができます。また市区町村の窓口でも確認することができます。
例えば、愛知県豊田市では「とよたiマップ」という豊田市内の地図情報サービスから用途地域（都市計画）を検索できます。また用途地域の他にも、防災マップや環境マップ、生活マップなど様々な情報を調べることができます。
とよたiマップ
工場・倉庫を検討する際には用途地域の確認も大切
これまでご紹介した通り、各エリアで都市計画において用途地域が定められています。用途地域の区分によって、工場倉庫の建築・営業ができる地域、制限がある地域が決まっているため、物件を探す際には自社の業種・事業内容に合わせて用途地域も確認しておくことが大切です。しっかりと確認したうえで物件を検討することが、様々なリスク・トラブルを回避することにもつながります。
工場倉庫の不動産案件に特化したデポラボ~DEPLAB~
松本産業株式会社が運営する『あいちの工場倉庫ならデポラボ』では愛知県内の工場や倉庫を専門として不動産事業を展開しております。長年愛知県豊田市を中心に地域密着の企業として様々な事業に携わって参りました。これまで培った独自のネットワークを最大限活かし工場や倉庫などの事業用・産業用不動産案件の課題解決を図ることで地域経済の更なる発展に貢献して参りたい、そのように考えております。不動産のことでお困りの際はいつでもご相談ください。
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