倉庫を改装してカフェや店舗として利用したいという方も増えています。最近では倉庫をリノベーションしたおしゃれなカフェを見かけることも多くあります。また工場などとして利用したいというケースもあります。そのような場合には、用途変更の申請手続きが必要となるので、倉庫を倉庫以外の用途で利用したいと考えている方は、用途変更について理解しておくことが大切です。今回は、用途変更とは何か、用途変更が必要なケース、注意点などについてご紹介します。
倉庫の用途変更とは？
そもそも用途変更とはどのようなもので、なぜ必要なのでしょうか。
用途変更とは、建物を本来の使い方ではない使い方で使用する場合の手続きのことをいいます。
建物はその使い方ごとに建築基準法によって安全基準が定められています。つまり、倉庫を倉庫として利用する時の安全基準と倉庫を店舗・カフェなどとして利用する時の安全基準は異なります。そのため、建物が建てられた時に想定していた使い方と異なる使い方をする場合には建築基準を満たしているか変更手続きを行わなければいけません。
なお用途変更を行う場合には、当然ですが貸主の許可も必要となります。貸主の許可なく勝手に別の使い方をすると契約解除なども考えられるため、契約前の段階で事前に貸主に確認しておくようにしましょう。
用途変更が必要なケース
用途変更が必要なケースは以下2つに当てはまる場合です。
建物の用途を特殊建築物へ変更する場合
特殊建築物とは、不特定多数の人が利用する建物のことをいいます。特殊建築物については建築基準法によって定められていて、具体的には以下などが挙げられます。
●体育館、学校、美術館、図書館、映画館、劇場、病院、ホテル、旅館、百貨店、飲食店、共同住宅、スポーツ練習場、公衆浴場、工場、倉庫
一般の戸建て住宅やオフィス・事務所などの建物は特殊建築物にはあたりません。
ただし用途変更が不要な例外もあり、元々の建物の用途と類似する用途の場合には申請が不要です。例えば、美術館から図書館への変更やホテルから旅館への変更、倉庫から一般的な工場への変更などは用途が類似しているので、用途変更が不要となります。
また、例えば倉庫を飲食店として利用したい場合に、特殊建築物には倉庫も飲食店も含まれているので用途変更は不要なのでは？と思うかもしれません。しかし、倉庫の設備で飲食店を行うための安全性を満たしていなければ用途変更が必要です。そのため、用途変更が不要だと思われる場合でも、安全基準を満たしているか確認するようにしましょう。
床面積が200㎡を超える場合
床面積が200㎡を超える場合は用途変更が必要となります。なお従来は「100㎡を超える場合」というのが要件でしたが、建築基準法改正により「200㎡を超える場合」となっています。
用途変更に関する注意点
用途変更には注意点もあるので、把握しておきましょう。
用途変更の確認申請は建築士でなければいけない
用途変更の確認申請ができるのは、建築士に限られます。そのため、建築士（建築事務所）を探して依頼する必要があります。流れとしては、建築士を探して、物件を調査してもらい、用途変更確認申請書の作成（発行）をしてもらうことになります。
申請しないと建築基準法違反になる
用途変更の申請が必要にもかからず申請しなかった場合、罰則を受けることになってしまいます。確認を怠ると個人事業主の場合には1年以下の懲役または100万円以下の罰金、法人の場合には100万円以下の罰金となります。
また、建物が技術的な基準を満たしていないと、個人事業主の場合は3年以下の懲役または300万円以下の罰金、法人の場合は1億円以下の罰金となります。
用途地域を確認する
用途変更を検討している場合、その倉庫の用途地域も確認するようにしましょう。
用途地域とは、建物の種類や規模などを定めている地域のことをいいます。用途地域を確認しておかなければ、場合によってはそのエリアで事業をできない可能性があるためです。例えば、倉庫を工場として利用しようと思っていたにもかからずそのエリアでは工場を建てられないといったことが起こりうる可能性があるので事前に確認するようにしましょう。
工場として利用する場合は近隣トラブルに注意する
用途を変更して、貸し倉庫を工場として利用する場合は、騒音や臭いなどから近隣トラブルに発展する可能性もあります。そのため、工場として利用する場合には騒音、振動、臭いなどには気をつける必要があります。また、過去にトラブルが発生していないかといったことも契約前に確認しておくと良いでしょう。
貸し倉庫探しで失敗しないためのポイント
貸し倉庫を探す時には、以下のポイントを押さえておきましょう。
利用目的を明確にしたうえで探す
どのような目的で倉庫を利用するのかを明確にしておきましょう。用途変更をする場合、貸し倉庫をどのように使いたいのかしっかり検討してから、探すことが大切です。例えば賃料が希望にあっている物件があったとしても、使用したい目的（用途）で使用できなければ意味がありません。そのため、まずは目的をしっかり明確にしておきましょう。
内見に必ず行く
気になる物件が見つかったら、必ず内見に行って周辺環境を含めて確認することが大切です。インターネットなどで貸し倉庫を探していると画像で倉庫の中や外観など確認できることが多いですが、広さや周辺環境など実際に見てみないとわからないところが多くあります。例えば、広さといってもただ広ければ良いわけでなく、目的に応じた使い方ができそうか、また倉庫周辺の道路や駐車場なども確認しておくことが大切です。トラブルの予防という点でも細かいところまでしっかり確認するようにしましょう。
工場倉庫の不動産案件に特化したデポラボ~DEPLAB~
松本産業株式会社が運営する『あいちの工場倉庫ならデポラボ』では愛知県内の工場や倉庫を専門として不動産事業を展開しております。長年愛知県豊田市を中心に地域密着の企業として様々な事業に携わって参りました。これまで培った独自のネットワークを最大限活かし工場や倉庫などの事業用・産業用不動産案件の課題解決を図ることで地域経済の更なる発展に貢献して参りたい、そのように考えております。不動産のことでお困りの際はいつでもご相談ください。
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