日本では昔から様々な自然災害が発生していますが、近年も大規模な水害や地震などが全国各地で発生し私たちの生活に影響をもたらしています。このような状況においてよく耳にするのが「ハザードマップ」ですが、ハザードマップとは、自然災害によって被害が出そうな場所や被害が大きくなりやすいと予測される場所、避難場所などを示した地図のことです。
不動産においては、家や土地などがハザードマップに含まれていることもあるかと思いますがそのような場合に不動産の価値・評価額などに影響があるのか？ということは売却などを考えている方にとって非常に気になることだと思います。そこで今回はハザードマップと不動産の価値、影響などについてご紹介していきます。
ハザードマップとは？
ハザードマップとは、自然災害が発生した時の被害想定区域や被害の大きさ、避難場所、避難経路などを示した地図のことです。ハザードマップは市区町村・都道府県・国によって作成されていますが、ハザードマップを作成し周知することで、住民や住宅への被害を軽減したり、事前に対策ができるようにしたりするために活用されています。
また、ハザードマップは市区町村などによって更新のタイミングは異なりますが、数年ごとなどに更新されているため、定期的に確認することが被害を抑えることにつながります。
ハザードマップは市区町村のホームページや国土交通省のハザードマップポータルサイトなどで確認できます。
豊田市ハザードマップ（豊田市ホームページ）
ハザードマップポータル（国土交通省）
例えば、愛知県豊田市の洪水・内水ハザードマップを国土交通省の「ハザードマップポータル」で確認すると被害想定はこのようになっています。
参照：国土交通省
ハザードマップの種類
ハザードマップと一口に言っても、いくつかの種類があります。
●洪水ハザードマップ
河川が氾濫した場合に浸水が想定されるエリアを示したもの
●内水ハザードマップ
豪雨などの際に、通常の下水処理能力以上の大雨が降った時に水路などから浸水が想定されるエリアを示したもの
●高潮ハザードマップ
台風などによる高潮が発生した場合に浸水が想定されるエリアを示したもの
●津波ハザードマップ
大規模な地震による津波被害が想定されるエリアを示したもの
●土砂災害ハザードマップ
大雨による土砂崩れや土石流の被害が想定されるエリアを示したもの
●火山ハザードマップ
火山が噴火した場合に被害が想定されるエリアを示したもの
●地震ハザードマップ
地震による建物の被害や液状化の被害が想定されるエリアを示したもの
ハザードマップは不動産の地価・不動産売却に影響する？
ハザードマップによって、不動産の地価に影響はあるのでしょうか。
結論からお伝えするとハザードマップに含まれている場合でも、直ちに地価が下がるとはいえません。その理由としては、不動産鑑定の時点で災害発生時のリスクなどがすでに加味されているからです。
不動産の鑑定においては、公的機関が公表する基準地価や実際の売却価格である実勢価格などを基に考えられています。基準地価の調査に携わるのは不動産鑑定士ですが、あらかじめ洪水のリスクなどを加味したうえで地価が決められているので、売却時に改めて下がるわけではないのです。ただし、新たに浸水想定区域に含まれた場合などには地価にも影響が出る可能性があります。
過去に災害があった場所の場合、価格に影響する可能性がある
前述の通り、ハザードマップに含まれていることで直ちに地価が下がるわけではありません。しかし、過去に実際に豪雨などで浸水があった場所の場合には影響が出る可能性があります。
過去に災害があった場所の場合、再び大雨による浸水などが発生する可能性があることや、以前の災害の後に適切な工事などが行われていなければ再び同程度またはそれ以上の被害となる可能性もあるでしょう。また過去の被害によって建物が傷んでいることも考えられます。そのため、これらを考慮したうえで、相場価格よりも2〜3割程度下がる可能性があります。
また買い手側は、水害リスクも踏まえて価格を検討するため、ハザードマップと価格のバランスを見て購入を躊躇うケースもあり得ます。そのような場合には、価格を下げざるを得ないことも考えられるでしょう。
不動産売却時におけるハザードマップの説明義務
不動産の売却時には、重要事項説明を必ず行わなければなりません。重要事項説明とは、不動産の賃貸・売買契約において契約上重要となる内容を説明することであり、契約を締結するまでの間に必ず行わなければいけないものです。なお、重要事項説明が義務づけられているのは買主・借主です。また、説明をするのは宅地建物取引士である必要があります。
重要事項説明では、対象の不動産における権利に関することや法令上の制限、不動産の状態、契約条件などの説明がなされます。そしてこれらに加えて、2020年8月より対象の不動産が水害ハザードマップの浸水想定区域に含まれる場合は、ハザードマップを用いて説明することが義務付けられています。
近年、日本各地で水害が発生しているため人々の災害への意識が高まっており、不動産の購入においても契約を決める際の一つの要素にもなっているといえます。そのため、浸水想定区域で被害の程度も大きいとされるエリアの場合、売却価格の交渉などを受ける可能性もあるでしょう。
不動産の売却を検討している場合、ハザードマップの確認が重要
購入を検討している買主側はハザードマップ含め、不動産の状態、周辺環境など様々な要素を踏まえて検討するため、売主側としてもハザードマップの確認は必須といえます。
また不動産を売買するにあたっては、法律上必ず不動産業者を介さなければならないという決まりはないので個人間で行うことも可能ではありますが、浸水想定区域に対象不動産がある場合には、その旨も伝えておくことが重要です。
しかし、個人間で行うことにはハザードマップに関するリスク等の告知だけでなく、手続きや契約など様々な場面でトラブルも起きやすく、また時間と手間もかかります。そのため、不動産業者に売却の相談をして、査定や取引などを進めてもらうのが良いでしょう。
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