倉庫選びは初めてという事業者の方もたくさんいらっしゃると思います。事業用途として買ったり、借りたりしますので目的が達成できる物件を選ばなければなりません。ぜひ事業用不動産の専門家に相談して欲しいと思いますが、事前に知識を少し入れておくだけでスムーズに物件探しができるようになると思います。今回は『建物条件』と『立地条件』の２つの側面から失敗しない貸し倉庫・工場選びの為の現地調査について、簡単に解説していきたいと思います。
【建物条件編】貸し倉庫・工場の現地調査ポイント
ポイント①搬入搬出口
必ずお伝えしているのが出入り口の幅と高さはいくらなのか、きちんと測っておきましょう！という事です。当たり前のように感じますが意外にも契約後うっかりしていたという方が少なくありません。 測っておかないと、いざ荷物を搬入しようと思ったときに搬入できないとなると大変ですし。出入口の拡張工事などで余計にコストがかかってしまいます。用途に応じた車両の出入れや荷物の搬入経路は現地調査で確認するようにしましょう。
ポイント②電気の容量
貸し倉庫・工場で電気を扱うことは良くあることです。事業用の電気容量は家庭用よりもはるかに大きくなりがちです。きちんと確認しましょう。
良くあるケースとしては以前使われていた発電機などの動力が使えると考えて契約したもののしばらくの間使われていなかった場合、メンテナンス不良などで使えない可能性もあります。基本的に動力は借主の負担で引き込むことが可能ですので、自身で引き込むこともできますが、事前に確認する項目に入れておきましょう。
ポイント③修理・修繕箇所の確認
工場や倉庫をサラの状態から新築で建築する場合は気にしなくて良いのですが、既存の物件を借りる場合建物自体の老朽化や設備不良など確認する必要があります。契約後に修理や修繕で予想以上のコストがかかったというケースもありますし、最悪のケース修理など出来ず処分するにも処分出来ず、建物内のデットスペースになってしまう。といったこともありえます。不動産担当者が詳しく知らないまま仲介している場合もありますので、細かく見て実際に現地で見て作動してみることをお勧めいたします。
【立地条件編】貸し倉庫・工場の現地調査ポイント
ポイント①用途地域
用途地域とは、都市計画法に基づいて土地の用途を定めた地域区分です。地域ごとに住み心地や暮らしを保つために、建物の用途や大きさを制限しています。また用途地域は13種類あり、大きく住居系、商業系、工業系の3つに分けられます。ここでは工業系について解説したいと思います。
・準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設などが建つ地域で、危険性が大きいか著しく環境を悪化させる恐れがなければ各種の工場を建築できます。住宅や店舗、事務所、遊戯施設、公共施設などもほとんど制限なく建てられます。
・工業地域
すべての工場が建てられる地域で、住宅も制限なく建てられます。ただし10,000m2を超える店舗やホテル、旅館、映画館など多くの人が集まる建物は建築できません。また小中学校など教育施設や病院も建てられないため、住む場所としては慎重に判断したい地域と言えるでしょう。
・工業専用地域
工場のための地域で全ての種類の工場が建てられる。一方で住宅、物品販売の店舗、飲食店、学校、病院などは建てられません。
倉庫や工場を借りる時は用途地域に気を付け事前にトラブルを防ぎましょう。用途地域によって倉庫・工場でできることが変わってくるのでご自身の事業計画と照らし合わせて選択しましょう。
ポイント②接道
貸し倉庫・工場では大型車両で荷物を運搬することが想定されます。その際、接道が広ければ問題なく運搬可能ですが、接道が狭い場合は運搬・搬入が難しくなるまたは、運搬できない可能性もでてきます。日によっての道路の混み具合なども踏まえて接道条件は事前確認したいポイントのひとつです。
ポイント③アクセス
事業用物件は郊外から離れているところが多いです。アクセスを考えた時に 周りに商業施設があるのかどうかを確認しておきましょう。自社で周辺地域のアクセス優位性を自己調べするのは時間もコストもかかる作業です。大型商業施設は基本車でのお客様の来店を想定しておりしっかりとマーケティングした上でその立地を選択しております。また高速道路や幹線道路への経路も一通り走ってみるのも良いと思います。そこで働く方々あっての事業運営ですのでアクセス面も考えたいところです。
